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化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气 ，会有爆胎危险 。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险 。

　　这就 是今年化解房地产企业风险 的“关键词” 。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示 ，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么 是“慢撒气” ？如何做到“慢撒气” ？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年 的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来 是三句话 ：

　　第一句 ，增信心。让房企有信心 ，让购房者有信心 ，让新市民、青年人有信心 。

　　第二句，防风险 。这 是底线，防范和化解好风险 ，房地产市场才能平稳健康发展 ，经济才能行稳致远。

　　第三句 ，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子 ， 是房地产市场高质量发展 的必然要求 。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式 ，稳妥化解房企资金链断裂风险 。重点 是增加房企开发贷 、并购贷和购房人 的按揭贷 ，满足合理融资需求。

　　什么 是“慢撒气” ？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指 的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放 ，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛 ，但这 是由旧模式向新模式过渡必须要承担 的成本 。

　　这个概念并非首次提出 。2018年 ，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理 、“慢撒气” ；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫 。

　　如何“慢撒气” ？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确 ，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划 。其中提到，聚焦专注主业 、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性 的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出 ，会议释放 的信号很清晰，就 是要对优质 的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入 ，并能安全退出 的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来 ，机构进场推动收并购、资产重组 ，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容 ？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活 ，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼 、资产证券化 的加快推进 、REITs等产品 的加入等。负债接续包括负债展期、债转股 、出售资产以清偿债务等工作 。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者 。预期提升则主要通过减少企业违约 、调整销售目标等方式 ，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道 的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意 的 是 ，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要” 。在房企力所能及的范围内 ，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识 。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境 ，“不能等 、不能靠、不能要” 。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说 ，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想 ，断臂求生 ，以适宜 的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利 的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式 的方向，积极参与保障性租赁住房 、城乡融合 、区域开发等建设 ，谋求未来可持续 的、细水长流 的收益。

　　在新 的发展模式下 ，58安居客房产研究院分院院长张波认为 ，优质 的头部房企、“三道红线”绿档房企 、提前部署拿地未来有货可卖 的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大 的发展机会 。其中典型包括如万科、绿城 、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展 、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企 。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化 的企业 ，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型 的大潮中深耕下去 。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场 的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心 。

　　李宇嘉指出 ，今年，保交楼可以说 是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任 、地方支付 的属地责任 。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30% ，整体继续下调空间较小 。不过，降低房贷利率存在下调空间 。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件 的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房 的家庭来说，以旧换新、以小换大 、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求 的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例 、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广 。

困在成本里 的农夫山泉******

　　“大自然 的搬运工”打响了2023年桶装水涨价的第一枪 。2月1日 ，农夫山泉宣布提高杭州市桶装水售价。尽管农夫山泉方面表示暂未接到其他城市产品调价的通知 ，但在客服给出其他地区用户可以先购买兑换卡“以防万一”的建议下，农夫山泉难道要全面涨价的消息也就传了出来。

　　全国性涨价猜测

　　2月1日，一张农夫山泉《杭州区域19升水调价通知》(以下简称《通知》)在业界流传，根据《通知》内容 ，农夫山泉要提高杭州市部分规格桶装水售价 。北京商报记者拨打农夫山泉官网电话得知 ，自2023年2月1日起 ，杭州市农夫山泉19L规格桶装水零售价由此前的20元/桶提高至22元/桶。

　　对于本次提价原因，农夫山泉表示主要 是物价 、原材料 、人工及运费等成本不断上涨导致。这个理由似曾相识，在2021年12月28日 ，农夫山泉发布价格调整公告，就上海地区19L的天然水零售价格进行调整，从26元/桶调整到28元/桶，原因也 是“原材料、人力 、运输等运营成本的影响” 。

　　上海 、杭州桶装水相继提价，这让其他地区 的消费者猜测：农夫山泉这波涨价潮会全国性蔓延吗？

　　根据农夫山泉方面 的说法 ，此次仅杭州市产品零售价格有调整，后续是否会降价以届时产品显示售价为准 。至于此次涨价 是否会扩散至其他城市，农夫山泉方面没有给出明确回应 ，仅表示暂未接到通知 。“目前 ，北京地区农夫山泉桶装水售价 是28元/桶，以防万一，用户可以先购买兑换卡 ，现在比较优惠。”对方建议道。

　　在战略定位专家 、九德定位咨询公司创始人徐雄俊看来 ，农夫山泉先在一二线城市涨价试水 ，之后有可能会推广到全国 。

　　广科院旗下广科咨询首席策略师沈萌则认为，产品涨价主要与运营成本的变动有关，一线城市 的运营成本上涨幅度高于其他城市 ，所以对于桶装水这样一个完全竞争的市场，除非出现行业性普遍涨价，否则并不会短期内集中出现全国性普涨。

　　成本难控毛利下滑

　　桶装水所在的包装饮用水业务占据农夫山泉五成以上营收 。2021年 ，农夫山泉包装饮用水产品收入为170.58亿元 。不过 ，从近两年财报数据来看 ，水生意似乎也不好做了。

　　2022年上半年 ，农夫山泉包装饮用水业务 的收益仅增长了4.8%，比2021年同期25.6%的增长差了一大截 。而包装饮用水所占营收比例也从2021年 的58.8%降为2022年 的56.7% 。

　　这样的数据表现背后的原因一部分来自成本压力 。自2021年，农夫山泉就频频在财报中提及成本上涨问题 。2022年中报显示，农夫山泉最主要 的原材料PET为原油下游产品 ，而原油价格上升和波动 的不确定性 ，给农夫山泉成本控制带来了压力 。同时提到，集团毛利率由去年同期的60.9%下降1.6%至59.3% ，主要是由于国际原油价格变动导致PET采购成本提高 。

　　在2022年3月的一场分析师业绩会上，农夫山泉执行董事周震华就直言 ，成本压力已经“超过企业单方面可以去消化 的水平” 。

　　面对成本压力，水企龙头农夫山泉开年率先提价，行业内其他企业会加入这场涨价潮吗？而成本高企之下，涨价又是“农夫山泉们” 的解药吗？

　　在徐雄俊看来，原材料价格上涨是农夫山泉成本拉高 的最核心原因 。近几年随着消费升级趋势和消费意识 的转变，一些消费者愿意花更高的价格买更好 的饮用水 ，一定程度上企业涨价算是顺势而为 。当然，对于当下面对 的成本压力，产品提价是企业缓解压力比较好 的办法。

　　中国食品产业分析师朱丹蓬认为 ，中国饮用水竞争已经进入了非常“内卷”的周期 。从水种来说，农夫山泉不具备优势 ；从品牌效应到规模效应 ，农夫山泉有优势但不 是碾压式 的优势 。其他的水企应该也不会跟进涨价。

　　北京商报记者 郭秀娟 张函

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）