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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠 的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望 的一年，在多重超预期因素影响下 ，从供需两端 的对比来看，还 是明显呈现出供不应求 的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放 ，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资 的“三箭齐发”。由此 ，反应在北京楼市 的表现里 ，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例 ，以全年成交173套房源 的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠 。值得一提 的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日 ，连续12天成交12套 ，走出阶段性高流速行情 。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场 ，别墅新增供应2216套 ，成交3300套，供不应求 。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1 的殊荣 ，让这个十年成长的大墅区项目 ，再度回归大众视野 。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区 的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量 ，因为每套别墅都面对 的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长 ，成交难度更大。因此 ，项目 的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户 的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演 ，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩 ，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下 ，无疑显得十分难能可贵。

　　那么 ，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后 的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来 ，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流 ，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说 ，除了占据五环中央别墅区 的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才 是最后胜出 的关键 。

　　观承别墅·大家不仅 是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区 的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研 ，真正从业主实际居住体验 的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善 的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计 ，保证充分采光 的基础上，实现了合院 的围合效果 ，让每一层空间都实现对阳光 的私密共享。

　　走进样板间 ，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅 ，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗 ，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外 ，观承大家首次引入立面BIM工具 ，彰显粉墙黛瓦东方意境 ；安装安心舒适六大系统设备 ，给予居住者极致舒适体验 ；以及打造闻香 、采果、赏色 的三大嗅觉、触觉 、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置 ，避免底盒对穿 ，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能 ；玄关设置高低差 ，提供分区明确 的脏区和净区，保证居所干净卫生 ；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全 ；楼梯踏步节点平滑 ，避免下楼时脚跟磕碰 ；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点 ，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户 ，方便开启 。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟 、配套最齐全 ，氛围最良好 的别墅区，顺义中央别墅区一直 是高净值人群置业终极梦想的首选 。

　　中央别墅区至今已经发展30余年 ，从1.0区域的天竺板块 ，到2.0区域的后沙峪板块 ，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域 ，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划 ，后开发” 的前瞻理念 ，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善 的王炸级产品 。

　　该区域 的发展潜力 、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便 是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻 ，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集 。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖 的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠 ，5万平方米 的观承滨河公园 ，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园 ，以及314公顷 的新建滨水公园等 ，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校 ，5大购物中心 、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部 、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源 。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区 的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适 的结合 ，符合当下高净值家庭 的居住需要。

　　文/宋欣

丰田换帅凸显“大象”转身之困******

　　时隔逾13年，全球最大车企掌门人变更 。1月26日，日本丰田汽车公司召开董事会 ，宣布丰田章男将卸任丰田汽车社长，转任丰田汽车公司会长，社长职位由丰田汽车公司旗下豪华品牌雷克萨斯负责人佐藤恒治接任 。该项任命将于今年4月1日正式生效 。

　　日本企业 的“会长”职位要高于社长 ，但舆论普遍认为 ，社长才是企业经营 的真正决策者 。这意味着，丰田章男将退居“二线” ，同时这家全球汽车巨头也将重新开启由丰田家族和外姓人士轮流担任社长 的新时代。

　　作为丰田汽车创始人丰田喜一郎之孙，丰田章男于2009年6月临危受命。上任之初 ，适逢国际金融危机导致公司财务严重赤字 ，尔后又经历了全球大规模产品召回、日本大地震、芯片短缺、新冠肺炎疫情等多重考验。对此 ，丰田章男不断推进内部重组改革 ，并全力打造TNGA(丰田新全球架构) ，提升产品力 。目前包含大发和日野在内的集团年销量突破千万辆，超过大众汽车集团 ，已连续3年成为全球最大汽车制造商 。

　　在带领丰田全球销量夺冠的同时，丰田章男误判了全球汽车产业变革趋势。基于对混动技术和燃料电池技术优势与自信，丰田意图跨越纯电阶段 ，从混动直接跃升至氢燃料 。与丰田不同 的是，中国在新能源汽车技术转型战略中 ，选择了以纯电动作为新能源汽车产业化 的突破口，改变了全球汽车产业格局。

　　得益于良好的顶层设计、不断完善的支持政策体系和企业的集体拼搏奋进 ，以及超大规模市场优势 ，中国新能源汽车产销规模不仅连续8年稳居全球第一 ，而且成为引领欧美汽车企业加快向电动化转型 的重要力量。

　　问题在于 ，面对全球汽车产业电动化浪潮 ，丰田章男并不认同电动汽车 的发展路线，也曾多次在公开场合“炮轰电动车” ，并表示“电动车既不环保也不省钱”“电动车越多 ，二氧化碳越严重”。

　　掌门人 的态度必然会影响丰田在电动化上推进的决心与速度。面对电动化浪潮澎湃，虽然丰田在3年前也曾推出电动化战略以及e-TNGA平台，丰田章男更是一口气携15款全新电动车亮相发布会 ，但时至今日丰田 的纯电车型在市场上并没找到存在感 。公开数据显示 ，去年特斯拉全球电动汽车销量超过130万辆 ，比亚迪纯电动汽车销量超过90万辆；丰田的纯电动汽车销量则不及前两者零头，而其试图重新定义纯电动产品的bZ4X，被网友讥讽为“验证码”车型 ，在市场上根本没有存在感。

　　“我 是老一代 ，也感受到了作为‘造车人’ 的局限性 ，我认为有必要在新 的时代隐退 。我相信 ，在过去 的13年里 ，我已经为传递接力棒打下了坚实 的基础 ，新 的管理团队肩负着将丰田转变为移动出行公司 的使命 。”很难想象，在线上发布会上如此讲话 ，是丰田章男对自己的真实评价。不过 ，这也从另一个维度凸显了当下“大象”转身之困。

　　“大象”转身之困 ，既在于企业对过去思维定势和旧有路径 的依赖，也在于庞大组织结构和复杂低效流程 的拖累。其实 ，面临赛道切换时 ，“既要又要”两个目标同时存在 ，常常使得越 是成功 的车企 ，越会显得左右为难。此前，大众汽车集团首席执行官赫伯特·迪斯也刚刚卸任 。与丰田章男在电动化上的“保守”相比，迪斯虽然更加激进，但也在集团内部饱受争议 。而软件开发项目进度严重滞后和预算超支 ，最终成为其不得不下课 的导火索 。

　　船大难调头。面对全球汽车产业百年未有之大变局，当前传统车企都在摸索中前行，而企业掌舵者的眼光 、态度和决策无疑将深刻影响企业未来。换帅后 的丰田和大众，能否在汽车变革新时代突破转型之困 ，守住领头羊位置 ，显然还需要时间来检验。 (杨忠阳 来源：经济日报）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）